Prvním vážným krokem ke koupi nemovitosti je uzavření rezervační smlouvy. Prodávajícího zavazuje k prodeji domu či bytu zájemci, který je pod smlouvou podepsaný, kupující svým podpisem naopak stvrzuje, že od koupě na poslední chvíli nevycouvá.

Podle toho jsou koncipovány sankce za porušení písemně uzavřené dohody – běžně se pohybují mezi 3 až 10 % kupní ceny domu nebo bytu, tedy v desítkách až stovkách tisíc korun.

Tato částka kryje finanční i časové náklady potřebné pro případ, že si zájemce koupi rozmyslí – nemovitost je pak potřeba znovu uvést na trh a propagovat, rozběhnout nové kolo jednání se zájemci. Žádná levná záležitost.

Náležitosti rezervační smlouvy

Podoba rezervační smlouvy není zákonně nijak ošetřena, její základ je ale totožný se smlouvou kupní. Obsahuje především:

• Údaje o prodávajícím a kupujícím – celé jméno, rodné číslo, aktuální trvalý pobyt; u společností jejich sídlo, IČ a DIČ.
• Přesný popis prodávané nemovitosti – včetně pozemků, příslušenství, ale i veškeré právní zátěže (věcné břemeno, vedená exekuce).
• Konečnou cenu nemovitosti – je-li součástí prodeje i vybavení domu či bytu, je třeba jej uvést také.
• Způsob úhrady a zajištění jejího převodu – přímá platba, využití hypotéky; způsob úschovy peněz.
• Výše sankcí za porušení rezervační smlouvy.

Součástí rezervační smlouvy bývá zpravidla i povinnost kupujícího složit rezervační zálohu ve stanovené výši do realitní kancelářské, advokátní nebo notářské úschovy. V případě porušení podmínek tato záloha propadá prodávajícímu, popř. realitní kanceláři.

A pozor! I když rezervační zálohu neskládáte, neznamená to, že od rezervační smlouvy můžete bez následků odstoupit. Při porušení podmínek vás čeká smluvní pokuta.

Kupujete? Neponechte nic náhodě

Před podpisem rezervačního dokumentu si kupovaný byt či dům důkladně proklepněte. Několik minut se sousedy vám o nemovitosti a jejím okolí prozradí často víc než hodinové rozmluvy s makléřem a majitelem. Také s nemovitostí se důkladně seznamte, nechte prověřit její technický i právní stav.

Technický inspektor během dvou hodin prověří vnitřní prostory, inženýrské sítě i zateplení a upozorní vás na případné nedostatky. Renomovaný právník zase zjistí, zda na nemovitost není uvalena exekuce nebo věcné břemeno.

Nespoléhejte na dobré slovo makléře či majitele – nezapomínejte, že jednají ve střetu zájmů.

Projděte si okolí. Ráno, odpoledne i večer. Jak se mění dopravní situace? Není v blízkosti směnný provoz, který by potrápil vaše čichové buňky? A co hluk a bujará noční zábava?

O hypotéce jednejte s předstihem

Nezapomeňte na to, že rezervační smlouvu je třeba podepisovat s hypotečním úvěrem v kapse. Maximální výši hypotéky, kterou vám je banka ochotna poskytnout, můžete následně při jednání o ceně využít jako páku pro slevu.

Ovšem pozor – bankovní instituce sjednání hypotečního úvěru podmiňují znaleckým odhadem hodnoty nemovitosti.

Prodáváte? Nic nezatajujte

Ať už prodáváte byt nebo dům svépomocí či s pomocí makléře, před potenciálními kupci nic nezatajujte. Každého zájemce důkladně seznamte nejen se stavem nemovitosti (a v případě bytových jednotek i objektu), ale i s přilehlým okolím a právními břemeny.

Pravdivě odpovězte na dotazy ohledně sousedů i plánované výstavby ve čtvrti. Investice do nemovitosti je závažným životním krokem. Počítejte proto s tím, že většina zájemců si váš dům nebo byt důkladně prověří ještě předtím, než zvedne telefon.

A rada na závěr: každou smlouvu spojenou s koupí nebo prodejem nemovitosti nechte prověřit právníkem se specializací na realitní trh. Vedle rezervační smlouvy jde o smlouvu kupní (popř. smlouvu o budoucí kupní smlouvě), smlouvu o úschově peněz nebo návrh na vklad do katastru nemovitostí. U dobrých realitních kanceláří je právní servis nedílnou součástí prodeje.

Stáhněte si vzor rezervační smlouvy!

Připravili jsme pro vás právně ošetřený vzor dvoustranné rezervační smlouvy. Využít jí můžete při prodeji domu, bytu i nebytových prostor. Před samotným podpisem ovšem důrazně doporučujeme právní konzultaci.